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O que são e como funcionam os fundos imobiliários?

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O que são e como funcionam os fundos imobiliários? Foto: Freepik
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Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são formados por um condomínio fechado de investidores que querem aplicar seus recursos em empreendimentos imobiliários, como na construção de prédios ou em imóveis já prontos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais. São investimentos de renda variável, em sua maioria negociados na bolsa de valores e não têm cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC).

Explicando de uma forma mais simples, cada investidor detém uma parcela do fundo proporcional ao montante que aplicou. Na prática, ele passa a ser dono de parte de um ou vários imóveis. E essa é uma das principais vantagens deste tipo de ativo. Com um capital menor do que seria necessário para comprar o imóvel físico, o investidor pode adquirir cotas correspondentes a uma fração do imóvel e ainda diversificar com a compra de papéis de vários condomínios.

Além da vantagem do baixo custo (em relação ao imóvel concreto), podemos citar a rapidez, a eliminação de burocracias e o fato de que você não tem que se preocupar com a gestão dos imóveis, só com a gestão da carteira. Ao escolher fazer aportes em FIIs você decide quando e no que investir, sem se preocupar com inquilinos, cartórios, imobiliárias, manutenções, cobranças.

Vale ressaltar que os FIIs, como qualquer aplicação financeira, também estão sujeitos a riscos. Os mais comuns são a inadimplência (de diversos agentes: locatários, compradores que estão financiando os imóveis, empresas que estão desenvolvendo empreendimentos, etc), a vacância do imóvel ou a baixa taxa de ocupação, o risco do negócio, a desvalorização do local e problemas na execução das obras.

Os fundos imobiliários podem ser classificados em dois grandes grupos: fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos, e fundos de papel, que possuem papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como CRI, LH e LCI. Há também os fundos híbridos que mesclam os dois tipos anteriores.

TIPOS DE FUNDO

A ANBIMA define os FIIs pela composição da classificação Mandato e Tipo de Gestão.

O Tipo de Gestão pode ser: passiva ou ativa. Na passiva, estão fundos que especificam em seus regulamentos apenas o tipo de imóvel ou o conjunto de imóveis que comporão sua carteira de investimento, ou, aqueles que têm por objetivo acompanhar um benchmark (índice de referência) do setor. Na gestão ativa, o administrador do fundo irá buscar alavancar os ganhos para o aumento da distribuição dos lucros.

A classificação por Mandato ocorre em 5 categorias:

  1. FII de Desenvolvimento para Renda: fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento;

  2. FII de Desenvolvimento para Venda: fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros;

  3. FII de Renda: fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento;

  4. FII de Títulos e Valores Mobiliários: fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em Título e Valores Mobiliários tais como ações, cotas de sociedades, Fundos de Investimento em Participação (“FIPs”) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (‘FIDC”) cujas políticas ou propósitos se enquadre entre as atividades permitidas aos FII, cotas de FII, fundos de investimento em ações setoriais, Certificado de Potencial Adicional de Construção (“CEPAC”), Certificado de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), Letras Hipotecárias (“LH”), Letra de Crédito Imobiliário (“LCI”) ou qualquer outro valor mobiliário abarcado pela legislação vigente;

  5. FII Híbrido: fundos cuja estratégia de investimento não observe nenhuma concentração das classificações acima mencionadas, conforme definido em seu regulamento.

A classificação depende, então, das duas categorias, o que cria 10 tipos de fundo, como FII de Desenvolvimento para Renda passivo; FII de Desenvolvimento para Renda ativo, e assim sucessivamente para cada um dos tipos de mandatos.

Ainda podem ser classificados como FII Monoativo - um único imóvel no fundo ou FII Multiativos - dois ou mais imóveis; e FII Monousuário - um único locatário ou FII Multiusuários - dois ou mais locatários.

Fonte: Freepik

MAS COMO VOCÊ GANHA DINHEIRO?

A renda do fundo é fruto dos aluguéis mensais recebidos dos inquilinos. Fora isso, ainda pode haver a valorização dos papéis do ativo ao longo do tempo.

Por lei, os FIIs são obrigados a distribuir 95% dos rendimentos - que não são tributados com IR - e caem na conta do investidor sem retenção alguma. Dependendo do fundo, o investidor pode receber dividendos mensais, semestrais ou ao término com a venda de todos os bens.

QUAIS SÃO OS CUSTOS DESTE INVESTIMENTO?

Como a maioria os FIIs são negociados na bolsa, eles têm dois principais custos: taxa de custódia, cobrada mensalmente pelas corretoras para armazenar os títulos ou ações, e corretagem, valor cobrado para cada operação de compra e venda de ativos.

Outro custo para o investidor é o de serviços de administração e gestão. Portanto, essas carteiras também envolvem a cobrança de uma taxa de administração. Pode haver ainda uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo.

TRIBUTAÇÃO

Uma parte do que o investidor recebe dos FIIs é tributada e a outra não.

O rendimento que é distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda, desde que o cotista tenha menos de 10% das cotas do fundo, o fundo tenha no mínimo 5 cotistas e as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Porém, caso você invista em um ano anterior e, no ano seguinte, ele se valorizou e você quer vendê-lo, existe cobrança de imposto de renda sobre o lucro de 20%, que não é retido na fonte. O investidor deve, então, pagar o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).

AMORTIZAÇÃO

A amortização pode ocorrer quando o fundo vende algum dos seus imóveis, sem previsão de reinvestir o dinheiro em outro ativo. Nessa situação, ocorre o pagamento representando a devolução do capital aplicado pelo investidor.

Alguns fundos também preveem um prazo de duração específico e que serão liquidados após este período.

IFIX

Ifix é a sigla para Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Esse índice busca representar o desempenho e a performance média dos principais FIIs negociados na bolsa brasileira, a B3.

O Ifix reflete tanto as variações nos preços dos fundos incluídos no índice, como também o impacto da distribuição de rendimentos por parte das carteiras.

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